Vivienda social y lecciones del mercado

Tal y como se menciona en el libro Colombia: cien años de políticas habitacionales, el país ha venido evolucionando en los instrumentos que proveen solución a las necesidades de vivienda. Aunque los enfoques de política con mayor participación del Estado que se dieron en la primera mitad del siglo XX generaron avances importantes, es claro que las aproximaciones más efectivas para el acceso a la vivienda se han dado bajo los enfoques de mercado sobresalientes en las dos últimas décadas, es decir, fortaleciendo la demanda e impulsando la iniciativa privada en la oferta de proyectos.

Recientemente, el país ha contado con instrumentos de política que han mejorado el acceso a la vivienda, como subsidios a la compra otorgados por cajas de compensación familiar y el Fondo Nacional de Vivienda, subsidios a la tasa de interés mediante el Frech, y productos de cobertura al crédito hipotecario del FNG. Sin embargo, la efectividad de cada uno ha estado limitada por su desarticulación con los demás, la fuente de recursos, las formas de acceso y su concentración regional. Familias y promotores se ven abocados a armar un rompecabezas con instrumentos de política, que muchas veces resulta incompleto y en la práctica restringen la demanda efectiva. Cuando hay subsidio no hay crédito, o no hay subsidio a la tasa, en fin, cualquier combinación con ausencia de uno o más instrumentos.

En buena hora, el Gobierno Nacional ha creado un programa basado en la articulación eficaz de todos los instrumentos que impulsan la demanda de vivienda y el aprovechamiento efectivo de los recursos con los cuales estos se fondean: Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores (Vipa), con el que se busca llegar a 86.000 hogares. En la práctica, el programa permite que cada hogar reciba de forma simultánea y articulada subsidio a la cuota inicial y a la tasa de interés, una garantía al crédito, y con un ahorro previo del 5%, logre el cierre financiero. Sin embargo, hay dos elementos del programa que pueden dar señales equivocadas al mercado. Primero, que cada región recibe un número determinado de cupos, y segundo, que en la oferta de los proyectos se plantearon convocatorias con plazos perentorios para la selección, comercialización, construcción y entrega de estos.

Desde el inicio del programa, el mercado ha mostrado una reacción favorable. Las ventas de vivienda prioritaria se han multiplicado por más de cuatro veces y el lanzamiento de proyectos VIP ha cambiado su decreciente tendencia, llegando a su máximo histórico. No obstante, a nivel regional los mejores resultados se han dado donde la demanda efectiva ha sido mayor, ya sea por el tamaño del mercado u otros factores que permitieron la inmediata comercialización de los proyectos. La pregunta es: ¿debemos establecer plazos fijos y asignación discrecional de cupos en las regiones como una forma de orientar la política?

Este programa ha generado un valioso aprendizaje y debe ser el punto de partida para la estructuración de una política habitacional de largo plazo. El complemento al auxilio a la cuota inicial debe seguir siendo el subsidio a la tasa de interés, eliminarlo sería un negativo retroceso de la política.