Desinflar la burbuja
EXDIRECTOR DE PORTAFOLIOActualizado:
En los últimos meses han aparecido, en forma reiterada, estudios que afirman que en Colombia puede haber una burbuja inmobiliaria.
El ejemplo más reciente se encuentra en un trabajo que acaba de aparecer, realizado por cuatro técnicos del Banco de la República. Por su parte, Anif y Fedesarrollo se han referido al tema, tomando como base las cifras de Dane.
Según la entidad, desde mediados de la década pasada los precios de la vivienda nueva vienen creciendo a un ritmo muy superior al de la inflación.
Para citar el caso más reciente, al cierre del tercer trimestre del año pasado dicho incremento era superior al 11 por ciento, casi 8 puntos por encima del promedio de la canasta familiar.
Debido a ello, los precios de casas y apartamentos se encuentran en su máximo histórico.
Un documento escrito por Natalia Salazar y Roberto Steiner, entre otros, afirma que del 2003 al 2011 los precios reales crecieron 61 por ciento. Y si el cálculo se hace en dólares, el salto fue de 242 por ciento en ese periodo, a lo cual habría que agregarle lo ocurrido el año pasado.
Contra lo que podría creerse, el fenómeno no está restringido a unas pocas ciudades. Las estadísticas oficiales muestran que en el 2012 las alzas más grandes se dieron en Bucaramanga, seguida por Barranquilla, Bogotá, Pereira, Medellín y Armenia.
Además, la evolución es similar en todos los estratos, lo cual implica que la subida no solo concierne a las clases pudientes.
Semejante situación no deja de causar inquietud. Para comenzar, más de un colombiano tiene fresca en la memoria la crisis inmobiliaria de finales del siglo pasado, la misma que afectó duramente al sector financiero y que condujo a una fuerte contracción de la economía.
También están los casos próximos de Estados Unidos o España, en donde la debacle en la finca raíz se tradujo en un notorio aumento del desempleo y pérdidas bancarias que se tasan en centenares de miles de millones de dólares.
Por otro lado, se encuentra la preocupación que surge ante el hecho de que el valor de la vivienda nueva sube mucho más rápido que los ingresos.
Esa es una pésima noticia para millones de personas, sobre todo cuando se tiene en cuenta que en Colombia apenas uno de cada dos hogares tiene la condición de propietario.
En comparación, dicha tasa es del 79 por ciento en Panamá, del 74 en Brasil o del 66 por ciento en Uruguay y Bolivia.
A los precios actuales será imposible para millones de familias acceder a un techo, sin desconocer remedios parciales como el programa de las 100.000 casas gratis para los más pobres que adelanta el Gobierno.
Ante la realidad de la burbuja, los analistas se preguntan cómo hacer para desinflarla sin que deje estragos.
La respuesta teórica señala que debería haber una mayor oferta, con lo cual los precios bajarían y se alcanzaría un equilibrio. Lamentablemente, hay factores que inciden en que la lógica del mercado no funcione, debido a la escasez de tierra urbanizable o a las medidas que han tomado las administraciones municipales que obstaculizan la aparición de nuevos proyectos, tal como sucede en Bogotá.
Por otra parte, existe la posibilidad de que la demanda se contraiga. Dicha eventualidad puede ocurrir si los temores sobre la marcha de la locomotora minera se concretan o la confianza en el país se resiente.
Aunque un bajonazo abrupto sería indeseable, la gran duda es qué tanto puede contagiar al sector financiero.
En respuesta, los analistas señalan que si bien la cartera hipotecaria ha crecido, el asunto se ha manejado con cautela y debería ser manejable si el viento sopla en contra.
Dado ese parte de calma, no estaría de más que el Gobierno, que hizo el compromiso de construir un millón de viviendas en el presente cuatrienio, le prestara más atención al asunto. No basta con poner primera piedras, sino asegurarse de que la actividad ande por el camino indicado para todos los segmentos del mercado.
Ricardo Ávila Pinto
Ponte al dia.
