Casas en el aire

Desde hace un buen número de meses, analistas y académicos han venido advirtiendo sobre una posible burbuja en el mercado de la vivienda en Colombia, tras constatar que los precios reales han alcanzado máximos históricos. Sin embargo, ni las autoridades nacionales ni locales parecen estar reaccionando de manera contundente y coordinada frente a las alertas prendidas, que señalan la urgente necesidad de reaccionar y proceder a liberar tierra urbanizable en las grandes ciudades del país.

Identificar una burbuja en cualquier activo es una de las tareas más difíciles que ha enfrentado la práctica económica. En el caso del mercado de vivienda es aún más complicado, dadas las características particulares del bien que se transa. Esta complejidad puede demorar la toma de medidas por parte del Gobierno con el fin de contenerlas y, por eso, en muchos casos acaban sucediendo explosiones que producen estragos en las economías y el bienestar de las familias. La crisis hipotecaria en Estados Unidos en el 2008 y los efectos globales que todavía no se superan, o lo sucedido en Colombia a finales del siglo pasado, son muy ilustrativos al respecto.

Fedesarrollo –con datos hasta el 2011– y más recientemente Anif, relacionan el excesivo aumento del precio de casas y apartamentos con el desbordado crecimiento en los valores del suelo, como consecuencia de la escasez de áreas urbanizables, especialmente en las grandes ciudades. Tales entidades no descartan que haya factores de demanda que ejercen presiones adicionales, pero en sus análisis los elementos de oferta son los que mayor peso tienen.

A pesar de esa realidad, lo que no parece estar sucediendo es que el alza anotada esté acompañada de un aumento significativo de la cartera hipotecaria. Esta es una de las razones que llevaron a Planeación Nacional hace poco a señalar que no estamos en un escenario de burbuja. Sin restar importancia a este hecho, el énfasis en la relativa tranquilidad en el lado del crédito tiene el riesgo de alejar la atención de los funcionarios encargados de aquellos aspectos que parecen estar liderando el comportamiento de los reajustes y que merecen atención inmediata.

En efecto, la evidencia global, reportada por el Fondo Monetario Internacional, muestra que cuando la burbuja hipotecaria está acompañada de una de préstamos, el impacto económico suele ser de mayor magnitud vía el deterioro que se produce en el sector financiero, frente al escenario en que estos crecen moderadamente.

Pero aun si no hay un auge simultáneo del crédito hipotecario, incrementos excesivos en el precio de la vivienda pueden tener igualmente repercusiones indeseables, cuando se reversa esta tendencia, pues se deteriora la riqueza de las familias y su nivel de bienestar. También sufren el consumo privado, el crecimiento y la estabilidad macroeconómica.

Por tal motivo, lo que procede es atacar el tema de los costos, y en particular el del suelo, cuya proporción va en aumento. Adoptar las medidas necesarias para flexibilizar la disponibilidad de tierra urbanizable, lo cual pasa por la revisión de los POT y otros aspectos regulatorios y de política municipal, es un esfuerzo que deben adelantar coordinadamente autoridades nacionales y locales, con el fin de garantizar una expansión ordenada de las ciudades y la estabilidad económica. Como no son medidas que se pueden tomar de un momento a otro, y que tardan un tiempo en dar efectos, hay que empezar a mirar rápido el tema.

Igualmente, debe prestarse atención a aquellos factores que pueden estar ejerciendo presiones adicionales, como sucede con las señales que envía la Alcaldía de Bogotá. Además, programas gubernamentales loables como el de las 100.000 casas gratis o el de subsidio a la tasa de interés deben venir con la debida oferta de suelo, pues pueden traducirse en alzas adicionales a las vistas hasta ahora.